Les impacts très concrets de cette première mobilisation

8 mai 2023 : Cette seconde demande de permis est de nouveau declarée comme "complète"

L'histoire se répète, le service d'urbanisme de la commune continue à considérer que le projet ne déroge à aucune règle, ne doit pas être soumis à l'avis du fonctionnaire délégué à la région ou à celui de la Commission Royale de Monuments et Sites (alors qu'il concerne à la fois une villa de 1929, inscrite d'office à l'inventaire et des éléments classés comme remarquables et protégés par le PPAS)

Et bien que des centaines d'habitants du quartier ont soutenu la pétition demandant l'ouverture d'une enquête publique, celle ci n'aura pas lieu (alors que rien n'interdisait à l'échevin, dans un esprit de "participation citoyenne" et de concertation, d'en ouvrir une..).

Sans autre option, des nouveaux courriers sont envoyés à la commune par 2 cabinets d'avocats, reprennant les éléments déjà communiquées en Janvier, et qui chacun (sans s'être coordonnés !) arrivent à la même conclusion : cette demande d'urbanisme n'est pas conforme aux réglementations en vigueur (PPAS / RRU) et aurait dû faire l'objet de demande de dérogations, d'une enquête publique, d'une demande d'avis au fonctionnaire délégué à la région et à la CRMS (Comme ceux de janvier, ils ne feront jamais l'objet d'une quelconque réponse officielle)

17 mars 23 : une nouvelle demande de permis est introduite, trois arbres sont sauvés de l'abattage

Certains abus trop "évidents", mis en évidence dans la pétition, sont corrigés, comme par exemple les 3 arbres au coeur de la parcelle, non situés sur l'emprise des nouveaux bâtiments, et qui n'avaient aucune raison légale d'être abattus, et qui réapparaissent désormais sur les plans paysager de la nouvelle demande. Jouer au jeu des 7 erreurs avec ce comparatif (cliquer pour agrandir les plans)

D’autres informations sont désormais inclus dans le dossier (qui précise par exemple l’existence et les conditions de la servitude concernant le chemin d’accès à la parcelle)

Mais la vaste majorité des griefs mise en evidence par la pétition (et dont la pertinence est confirmée par les avocats spécialisés en urbanisme) subsiste, le nouveau projet étant strictement identique en termes de volumétrie : 2 nouvelles maisons disproportionnées par rapport à celles du quartier, villa transformée en 3 appartements et défigurée par des extensions modernes, le projet reste tout à fait irrespectueux de l'environnement exceptionnel dans lequel il s'implante.

15 février 23 : la commune change d'avis et modifie le statut du dossier

Pourtant considéré comme complet le 24 janvier et ne faisant l'objet d'aucune dérogation, la demande est désormais déclarée "incomplète". La commune indique comme motif que la zone de protection des arbres (art. 8 du PPAS) n'est pas représentée sur les plans (un oubli étonnant sachant qu'il s'agit de la principale spécificité de la parcelle..)

Interpellé par un membre du conseil communal le 20 février 2023, l'échevin de l'urbanisme indiquait pourtant , pour justifier la non organisation d'une enquête publique, que ce projet était sans dérogation par rapport au PPAS. On peut alors se poser la question pourquoi la commune et le demandeur s'accordaient 2 semaines plus tard pour retirer le dossier de demande de permis...

8 mars 23 : la première demande de permis est retirée... (pour mieux en ré-introduire une nouvelle)

Parmi les annexes du courrier officiel de mise "sans suite" du dossier, adressé par la commune à Urban Brussels, (doc. officiel consultable aux archives de la commune), on comprend mieux ce tour de passe passe et comment le promoteur impose certains de ses desideratas, comme le maintien d'un bassin d'infiltration (pour les rejets des stations de micro épurations) dans la zone de protection des arbres, au mépris des prescriptions du PPAS, et à moins de 3 mètres des propriétés environnantes, alors que les riverains avaient alerté la commune qu'ils avaient été déjà victimes d'inondations dans cette zone.

Cliquez sur l'image pour agrandir les plans

4 Juillet 2023 / délibération du conseil communal : un (très bref) moment de bon sens..

La demande de permis est accordée, mais, avec des conditions très restrictives (lire la copie du délibéré complet ici) qui consistent à :

1) renoncer à la construction des 2 nouvelles maisons

2) revoir en profondeur la transformation de l'école en 3 appartements (conserver les facades et l'organisation intérieure d'origine de la maison, etc)

3) restituer de la pleine terre en lieu et place des anciennes cours de récréation et préfabriqués de l'école et suivre les conditions émises par le service vert

Ce délibéré va faire croire (pendant 8 mois) aux riverains que leurs élus ont fait preuve de "bon sens" et ont répondu à leurs préoccupations. En effet :

de telles conditions permettent le maintien de tous les arbres existants et préserve ainsi le caractère vert exceptionnel du coeur de cet ilôt que la commune, elle même, a souhaité protéger en instaurant de nombreuses prescriptions dans le PPAS du quartier. Par ailleurs, en prenant en compte les difficultés d'accès à le parcelle, via un chemin privé, très étroit, de 125 m. de long dont la section pavée est protégée par le PPAS, en conservant le caractère et de l'architecture d'origine de la villa, cette décision etait globalement alignée avec les objectifs de la politique de commune en terme d'urbanisme (que vous pouvez relire ici) et répondait ainsi à de nombreuses préoccupations des riverains.

Comme il est d'usage, la commune invite alors le demandeur "à introduire une demande modifiée en application de l’article 191, §4 du CoBAT dans le respect de ces conditions".

Comment expliquer ce revirement total de situation ?

Les riverains découvrent (après coup) ce qui s'est tramé en coulisse après la décision du mois de Juillet 2023, qui a été effectivement une surprise pour toutes les parties.

Ce revirement brutal est de toute évidence le fruit d'une intense campagne de lobbying du promoteur qui se concrétise fin Août par l'envoi d'un courrier de 30 pages (pièce versée au dossier du Conseil d'Etat par le promoteur !), vantant les mérites de son projet. Un commentaire de 4 lignes en pied de page permet de résumer parfaitement son point de vue.

Ces observations, qui n'apporte aucun nouvel élement (la parcelle n'a pas changé de taille, les containers préfabriqués de l'école étaient démolis dans tous les scénarios, etc) ne permettent pas de saisir qu'elle est cette "réelle amélioration" par rapport aux conditions du délibéré de Juillet alors que l'unique bénéficiaire de la "plus value" est facile à identifier.

Par contre, tous les points motivants les conditions émises en Juillet disparaissent, certaines de conditions qui étaient pourtant indispensables pour appliquer les régles de préservation du patrimoine vert du site instituées (par la commune) dans son PPAS

Seule solution pour les riverains : un recours au Conseil d'Etat demandant l'annulation du permis délivré pour non respect des règles urbanistiques

Les avocats relèvent plus d'une douzaine de points litigieux, certains parfois assez techniques (les règles du RRU auraient du s'appliquer aux nouvelles constructions dont la hauteur totale est supérieure à celle des propriétées avoisinantes) mais d'autres sont heureusement bien plus évidents pour le commun des mortels, comme la la largeur du chemin d'accès à la parcelle ou le respect de la zone de protection des arbres remarquables, comme détaillé sur cette page

Une suspension en extrême urgence est demandée. Si la demande est reconnue comme valide par le Conseil d'Etat, le caractère urgent n'est pas reconnue, le promoteur s'engageant à ne pas entreprendre de travaux dans les 6 mois qui suivent.

La procédure d'annulation suit donc son cours normal, mais comme celle-ci n'est pas suspensive, et la période de 6 mois étant écoulée, le promoteur annonce le 1er Octobre 2024 qu'il compte débuter les travaux...

Par ailleurs, le propriétaire du chemin a lancé une action auprès du juge de Paix pour "l'aggravation de servitude" causé par la délivrance d'un permis autorisant 4 logements. La procédure est toujours en cours et se base sur un argumentaire simple. Quand bien même cette villa unifamiliale est devenue une école, le trafic automobile était réduit au passage de 2 véhicules, celui de la directrice et du gardien (et uniquement par beau temps), les pavés et la forte pente du chemin (15%) rendant tout passage impossible lors d'une météo humide ou pluvieuse (les voitures ne pouvant alors remonter le chemin). Cette aggravation était un des éléments présent dans le délibéré rendu en Juillet 2023 par la commune...

Alors que les riverains n'auront jamais eu l'occasion de s'exprimer une seule fois via une enquête publique, le 4 septembre 23 , les membres du collège d'Uccle effectue une visite du site de l'école !!

Comme indiqué dans le permis délivré, cette visite mène à un constat évident : le projet du promoteur propose une "réelle amélioration" et "plus value", par rapport à la "revolarisation verte des lieux", qui avait été décidée tout juste 2 mois plus tôt !!

Le recours au Conseil d'Etat & la procédure auprès du juge de Paix

Archive : ce document a été envoyé au collège des Bourgmestre et Echevins d'Uccle le 1er février 2023

La très grande majorité des griefs reste malheureusement d'actualité !!