En quoi suis-je concerné ? Qu'est-ce qui est vraiment en jeu ?

Le respect du droit des habitants à être informés et consultés

Comme ce fut confirmé depuis par plusieurs juristes, ce projet déroge à plusieurs règles urbanistiques et aurait dû faire l’objet d'une enquête publique.

Alors que de nombreux voisins s'attendaient juste à voir apparaître les affichettes rouges habituelles, tous furent extremement choqués d’apprendre qu’ils n’auront pas l’opportunité de prendre connaissance ou de s’exprimer sur ce projet.

Le respect des règles de protection de l’environnement

Aujourd'hui complétement enclavée en coeur d'ilot et uniquement accessible par un chemin privé de 120 m. de long, l'environnement exceptionnel de cette parcelle est protégé par les prescriptions suivantes du PPAS :

1) La section pavée du chemin des Blés d'Or est inscrite dans la liste des sites à sauvegarder du quartier (article 9.4)

2) 45% de la surface de cette parcelle, très boisée, est couverte par la zone de protection des arbres qui fait l'objet de règles très strictes quant à la préservation de cet espace vert (Cf. articles 8 et 5)

3) Cette zone abrite notamment un arbre exceptionnel, un chêne rouge d'Amérique qui apparait aussi sur la liste de l'article 9.4

4) Enfin l'article 0.4 indique que les plantations existantes en dehors des emprises des constructions doivent être préservées

Ces prescriptions ne sont pas respectées à de multiples reprises

Les spécificités d'accès à cette parcelle, un chemin privé avec une section pavée de moins de 3 m. de large, très pentue (jusque 19%) et protégée par le PPAS, ne sont mentionnées nulle part dans la notice explicative du projet !

Nous vous laissons imaginer comment plusieurs milliers de tonnes de béton et autres matériaux de construction peuvent transiter par ce chemin (sans l'endommager...)

La zone de sous-bois autour de ce chêne rouge d'amérique aux dimensions exceptionnelles (3m50 de circonférence, couronne de 24 m. de diamètre), doit être aplanie, pourvue de dalles de béton trouées ("klinkers") afin d'accueillir 4 des 6 places de parking du projet : est-ce vraiment la meilleure façon de "protéger" cet arbre inscrit comme site naturel à sauvegarder dans le PPAS ?

Le projet prévoit d'ailleurs un recours systématique aux klinkers pour recouvrir aussi les futures zones de jardin du projet, y compris pour des zones protégées par l'article 8 du PPAS...

La mise en place d'un bassin artificiel de 65 m2 en pleine zone de protection des arbres, récoltant les rejets de 3 stations de micro-épuration du projet, semble aussi être une solution tout à fait inappropriée de gestion des eaux usées et contraire aux prescriptions du PPAS.

Le projet prévoit d'abattre la quasi totalité des arbres présents autour des cours de récréation de l'école alors que la majorité se situe en dehors de l'emprise des 2 nouvelles maisons (un projet permettant le maintien de ces arbres serait pourtant tout à fait envisageable)

Parcourez le texte de la pétition pour découvrir que les choix architecturaux de ce projet (transformation de la villa en un complexe de 3 appartements et construction des 2 nouvelles maisons jumélées) sont aussi tout à fait inadaptés pour cette parcelle

A propos des prescriptions du PPAS

Le PPAS (ou Plan Particulier d'Affectation du Sol) est l’outil communal qui définit les règles d'aménagement à l'échelle d'un quartier. Vous trouverez ci dessous deux extraits (du PPAS 29 bis) concernant les zones de protection des arbres et des espaces verts :

8.0 ZONE DE PROTECTION D'ARBRES

Le plan indique le périmètre minimum à l'intérieur duquel les arbres existants doivent être particulièrement protégés. Toutes les prescriptions relatives à l'article 5.0. ci-avant sont d'application. Toutefois, les travaux de terrassements ne pourront pas porter atteinte à la pérennité des arbres. Tout arbre mort doit être remplacé par une essence adaptée à l'ensemble paysager existant.

5.0. ZONES D'ESPACES VERTS

Les zones d'espaces verts sont destinées au maintien, à la protection et à la régénération du milieu naturel.

Elles sont essentiellement affectées au maintien et au renouvellement des plantations existantes lesquels constituent les éléments essentiels du paysage; elles sont entretenues ou aménagées afin de garantir leur intérêt scientifique ou de remplir leur rôle social.

Ne peuvent être autorisés que les actes et travaux strictement nécessaires à leur affectation ou directement complémentaires de leur fonction sociale sans que puissent être mises en cause l'unité de ces zones ou leur valeur scientifique ou pédagogique.

Interdiction sauf autorisation préalable :

- d'effectuer tous travaux de terrassement, construction, fouilles, sondages, creusement de puits, en général, tous travaux de nature à modifier l'aspect du terrain ou de la végétation;

- de modifier en aucune façon l'écoulement des eaux dans le site et de déverser dans les cours d'eau ou dans le sous-sol par puits perdus aucune substance de nature à altérer la pureté des eaux et par là influencer la composition de la faune et de la flore;

- d'abattre, de détruire, de déraciner ou d'endommager les arbres et les plantes;

- d'établir des tentes et d'ériger toute installation quelconque (fixe, mobile ou démontable, provisoire ou définitive), servant d'abri ou de logement.

Une demande de permis (en cours d'instruction) qui ne fait pas l'objet d'une enquête publique, alors qu'elle semble déroger à de nombreuses prescriptions urbanistiques,

Un projet tout à fait inadapté qui ne tient, notamment, absolument pas compte des réglementations de protection de l'environnement

Que vous résidiez dans le quartier ou non, nous vous remercions d’avance pour votre soutien pour que cette situation "anormale" ne reste pas en l'état.

Participez à cette pétition en complétant (en quelques secondes)

MERCI

Ce projet s’inscrit ainsi dans la lignée des projets immobiliers qui ont mis à mal les espaces verts (pourtant protégés) du quartier.

Que subsiste-t-il aujourd'hui du « petit bois » situé en haut du clos Monique Rifflet (anciennement le dernier champ agricole d’Uccle) et qui partageait la même zone de protection des arbres que celle de l’école implantée juste en amont ?

Pas grand chose ! Les arbres ont souffert des travaux de terrassement liés aux chantiers successifs, certains se sont affalés, d’autres sont tombés malades et une quarantaine d’entre eux furent finalement abattus au printemps dernier.

Alors que le batiment de l'école était quasiment "invisible" depuis le haut du champ, il est désormais complétement à découvert..

Quelques mots sur le site et l'histoire de l'Ecole des Blés d'Or

Au début des années 60, Mr et Mme Georges-Albert Ugeux, sensibles aux problèmes d’inadaptation scolaire d’enfants de leur entourage, commencent à accueillent des élèves dans leur vaste demeure familiale où grandirent leurs 6 garçons.

En 1967, l’institution est reconnue en tant qu’école d’enseignement spécialisé de Type 8, le Centre thérapeutique étant accrédité l’année suivante.

Pendant plus de 60 ans, une soixante d’élèves de 6 à 13 ans, en difficulté scolaires (car présentant des troubles de l'apprentissage) vont se succéder chaque année dans cette demeure, l’enseignement se poursuivant par petits groupes de 10 ou 12 élèves, répartis dans chacune des grandes pièces de cette villa de 1929.

Malgré l’addition dans les années 1990 de deux pavillons préfabriqués pour améliorer les conditions d’accueil des élèves, toujours plus d’inscriptions doivent être refusées. L’Ecole des Blés d’Or finit par déménager en Novembre 2022 dans leurs nouveaux locaux, Parvis Chantecler à Uccle.

1) Il s’agit de mettre en place un urbanisme de qualité et plus attractif pour encadrer la densification et préserver le caractère vert essentiel de notre commune via un urbanisme raisonné, durable, qualitatif et respectueux des habitant(e)s, qui repose sur des balises claires, et ce pour des raisons de sécurité juridique et d’équité entre citoyen(ne)s.

2) La priorité est qu’Uccle reste une commune verte, renforcée par son maillage bleu. <…> La commune se montrera plus stricte par rapport aux demandes d’abattage d’arbres.

3) Les choix communaux en matière de permis d’urbanisme favoriseront un juste équilibre entre la liberté architecturale et une bonne qualité du bâti assurant son intégration optimale dans l’environnement bâti, paysager et naturel. <...>

La protection du patrimoine architectural est source de richesse, maintenant et pour les générations futures. Il y a donc lieu de préserver ce patrimoine et de l’étendre à de nouveaux éléments architecturaux de qualité.

4) La préservation des intérieurs d’îlots sera également poursuivie. Les jardins en intérieur d’îlot constituent en effet une des grandes richesses de Bruxelles en général et de notre commune en particulier ; ils remplissent un rôle écologique et social. <...>

La Commune n’autorisera pas de dérogations en intérieur d’îlot, conformément à la motion adoptée par le conseil communal en ce sens voici quelques années, sauf si celles-ci permettent d'améliorer significativement l'intégration du projet dans son cadre environnant.

L’intrusion de l’automobile en intérieur d’îlot (bruit, pollution, lumière des phares) dans le cadre de nouveaux projets ne sera pas tolérée.

Première Partie : la Théorie

Extraits de la déclaration de politique générale de la commune d'Uccle (Sept. 2018)

• Plusieurs signatires de la pétition, aussi confrontés par le passé aux ambitions toujours plus excessives d'autres projets immobiliers et à leurs conséquences souvent néfastes sur l'environnement, nous ont fait part des contradictions manifestes entre la politique officielle de la commune (en termes d’urbanisme) et son application au jour le jour dans le traitement des demandes de permis. Ce projet immobilier sur le site de l'Ecole des Blés d'Or n'échappe malheureusement pas à cette triste constatation : un aperçu de ce "grand écart" est proposé ci-dessous

Seconde Partie : Application pratique

ce que le projet sur le site de l'Ecole des Blés d'Or met en évidence

1) La disparition de "balises claires" garantissant la "sécurité juridique et l’équité entre citoyens"

2) Une commune dont la priorité est de rester verte ... mais dont la préservation de ses zones boisées n'est pas une priorité ?

L'ouverture d'une enquête publique fait partie des procédures qui permettent à chacun d’être informé des projets qui vont directement impactés son cadre de vie. Mandatés par des riverains du projet, deux cabinets d'avocats ont confirmé que le traitment et contenu de cette demande de permis ne respecte pas plusieurs réglements urbanistiques et qu'elle devrait faire l’objet de mesure de publicité. Des courriers de réclamation ont été envoyés en ce sens à la commune, qui a, par ailleurs, aussi été informée du lancement de cette pétition.

Au-delà des courriels en accusant une bonne réception, nous sommes à ce jour dans l'attente de réponses officielles à ces 3 démarches.

Le projet sur le site de l’école prévoit d’abattre la dizaine d'arbres répartis autour des anciennes cours de récréation, sachant que l'identification précise ou le nombre exact (8,9 voire 11) des arbres qui vont disparaître varie d’un plan ou document à l’autre ! Pour des raisons évidentes de sécurité (et comme requis par les contrats d’assurance de l’école), ces arbres ont toujours fait l’objet d’un entretien et d'un suivi rigoureux.

Le PPAS (art.0.4) précise cependant clairement que "Les plantations existantes en dehors des emprises des constructions doivent être conservées" (ce qui est le cas pour la majorité d'entre eux). Bien sûr, le projet inclut de multiples replantations, mais combien d'années faudra-t-il attendre avant qu'elles ne compensent la perte d'arbres matures, d'une vingtaine de mètres de haut, et d'une circonférence moyenne entre 1m50 et 2m (voire de 3m40 pour le plus imposant).

Que penser du traitement réservé au magnifique chêne rouge d’Amérique ?

Cet arbre exceptionnel (3m50 de circonférence, couronne de 24 m de diamètre, hauteur de près de 30 mètres) situé à l'entrée de l'école est inscrit sur la liste du PPAS des sites naturels à sauvegarder (art. 9.4). La zone de sous-bois au pied de cet arbre va être aplanie, pourvue de dalle de béton trouée et accueillir 4 des 6 places du parking du projet !! Alors que le système racinaire de cet arbre s'inscrit dans un relief en forte pente (comme l'entièreté du terrain de l'école), comment imaginer que les travaux de terrassement liés à la pose de klinkers jusqu'au pied même de l'arbre (et qui s'étendent sous la grande majorité de sa couronne) ne mettent pas en péril sa pérennité ?

En bref : les choix d'implantation de ce projet n'ont pas pris en compte l'exceptionnel patrimoine vert de cette parcelle dont 45% de la surface est pourtant protégée par les prescriptions de la zone de protection des arbres (art. 8.0) qui interdit d’y effectuer "tous travaux de nature à modifier l'aspect du terrain ou de la végétation" (art. 8 du PPAS). Au-delà de l'abattage des arbres autour des cours de récréation, ce projet met aussi en péril de nombreux autres arbres. Les solutions retenues en termes de gestion des eaux usées sont tout à fait inappropriées, en particulier la mise en place d'un bassin artificiel (en pleine zone de protection des arbres) collectant les rejets des 3 futures stations de micro-épuration.

Enfin, ce projet transforme cette parcelle en un océan de klinkers, avec l’utilisation systématique de dalle de gazon en béton pour recouvrir la très grande majorité des futures zones de jardin.

3) De "l'intégration optimale" d'un projet "dans l’environnement bâti, paysager et naturel" et "de la protection du patrimoine architectural"

4) Une politique urbanistique soucieuse de la préservation des intérieurs d'ilots ?

Comme discuté précédemment, au lieu de s'y intégrer harmonieusement, ce projet détruit en grande partie l'environnement paysager et naturel existant, en étant principalement soucieux d'optimiser les nombres de logements, les taux d'emprise et autres règles de construction. Ceci aboutit à un projet dont les choix sont légitimement contestables quant il convient d'en apprécier le "bon aménagement des lieux" qu'il propose :

• L’équilibre architectural de la villa est ruiné par l’ajout de multiples terrasses et d’extensions contemporaines et par sa transformation en un complexe de 3 appartements. Pourtant, celle-ci, datant de 1929, est d’office inscrite à l’inventaire du patrimoine immobilier de la région : ce dossier aurait donc dû faire l’objet d’un avis préalable de la Commission Royale des Monuments et Sites, une étape incontournable pour toute commune soucieuse de mener une politique de préservation de son patrimoine architectural.

• Comme cela est aussi détaillé dans le texte de la pétition, la hauteur des 2 nouvelles maisons (d'un gabarit R+1+T) est bien supérieure à celles de toutes les propriétés avoisinantes. Tout cela mène à une densification très importante de la parcelle dont le ratio "surface de plancher / surface de terrain" est supérieur de 30% à celui des nouvelles constructions réalisées il y a quelques années au niveau du Clos Monique Rifflet (anciennement le dernier champ agricole d'Uccle), qui est situé juste en aval de l'école et dont la zone boisée (et protégée) vient d'être réduite à sa plus simple expressioin suite à l'abattage au printemps 2022 d'une quarantaine d'arbres.

Uniquement accessible par un chemin privé de 120 mètres de long et de 3 mètres de large, il est difficile de trouver une parcelle en intérieur d'ilot plus enclavée que celle de l’Ecole des Blés d’Or.

D'ailleurs, il reste encore à déterminer si ces conditions d'accès tout à fait spécifiques (qui ne sont, sans surprise, pas du tout mentionnées dans la demande de permis) sont compatibles avec l'ampleur des travaux envisagés. En effet, au delà de la question de la préservation de la section pavée du chemin (qui est inscrite dans la liste du PPAS des sites remarquables à sauvegarder), les conditions d'accès pompiers et normes de sécurité incendie en vigueur pour de nouvelles constructions ne sont a priori pas respectées.

Quoiqu'il en soit, alors que la circulation a toujours été limitée à la voiture du gardien de l’école et à celle de la directrice, le choix de poursuivre un programme de 5 logements va décupler le trafic automobile en cœur d’îlot.

Le 24 janvier dernier, le dossier de demande de permis a été déclaré comme complet et ne nécéssitant aucune demande de dérogation, aucune mesure de publicité ou avis préalables de la CMRS ou du fonctionnaire délégué. De facto, ceci permet d'éviter d'engager toute discussion autour de la question d'autoriser (ou non) de dérogations pour des projets en coeur d'ilot...

En conclusion

Toutes les personnes qui découvrent ce dossier nous font part des mêmes ressentis :

• Une impression persistante que les prescriptions spécifiques liées à la préservation de l'environnement (comme celles concernant la protection des arbres ou des sites remarquables) ne sont pas pris en compte avec le même niveau d'attention ou d'importance que celles qui, optimisées à la décimale prés, permettent de maximiser le rendement financier d'un tel projet immobilier.

• Un sentiment de frustation profond de ne pas pouvoir être informé ou consulté alors que tout un quartier est concerné par l'avenir de cette parcelle. A une époque où l'on souhaite promouvoir une "participation citoyenne et une démocratie locale" (cf p.8 de la déclaration de Sept. 2018), l'absence d'ouverture d'une enquête publique, dont les débats pourraient mettre au grand jour les nombreuses incohérences écologiques et urbanistiques de ce projet, est tout à fait regrettable et incompréhensible.

Pour en savoir encore plus :

Un petit retour en arrière, avec cet article fort instructif sur l'histoire du dernier champ agricole d'Uccle (aujourd'hui le clos Monique Rifflet)

• Découvrez cet article sur le site de l'ACQU

• ou télécharger en une version pdf

Vous trouverez ici les liens vers :

• Les prescriptions complètes du PPAS du quartier (le "29bis")

• La carte détaillée associée à ce PPAS

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